房产税:言之凿凿,行之过早?

  ·  2018-03-05

FT中文网撰稿人 明利

2017年12月20日,中国财政部部长肖捷在《人民日报》上发表的署名文章《加快建立现代财政制度》称,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。此前,在全国人大常委会2017年立法工作计划中,也将房地产税法列入预备及研究论证项目。一时间,“房产税”这个关乎政府收入、楼市走势和中产阶级财富的话题再次成为市场讨论的焦点。那么,到底什么是房产税?房产税对楼市有什么影响?什么时候会在全国范围内开征房产税?

一、中国房产税由来已久

中国房产税的最早文件可以追溯至1950年的《全国税政实施要则》,其中确定的全国 “新税制”中明确包含了“房产税”,并要求“统一全国税政”,即按照全国统一的税种、税目和税率征收房产税、地产税、交易税和盐税等14种税收。1951年,国家将房产税和地产税进行了合并,1984年又将房地产税重新拆分为房产税和土地使用税,基本确立了中国房地产在保有环节的两大税种。1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》),至此房产税在全国范围内全面征收。《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳或以房产租金收入为房产税的计税依据,前者的税率为1.2%,后者的税率为12%。但是,条例第五条第四款明确了“个人所有非营业用的房产”免纳房产税。因此,所谓的“房产税在全国范围内全面征收”涉及的对象主要是经营性物业,居民个人拥有的非经营性房产并不在纳税范畴。直至2011年1月,上海和重庆分别制定了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》与《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,从2011年1月28日起,上海和重庆开始试点对个人住房开始征收房产税,其他城市的个人住房仍属于《房产税暂行条例》中规定的免纳范围。

按照当前的税收规定,房地产税体系涉及10类税种,包括开发环节的7类税种,交易环节的7类税种和保有环节的2类税种,其中开发环节和交易环节有5类税种的名称完全相同,包括契税、印花税、企业所得税等,保有环节涉及的2类税种即为城镇土地使用税和房产税,前者属于资源税,后者属于财产税。因此,我们通常所说的“房产税”专指房地产在保有环节的一种财产性税收,不能将它与“房地产税”混淆。

二、房产税对试点城市房价的影响尚不明显

2011年1月底开始,上海市和重庆市开始试点对个人住房征收房产税,但从实际效果看,房产税对这两个城市房价的影响尚不明显。2011年上半年,上海和重庆的住宅均价分别相比2010年下半年上升了6.3%和7.4%,高于同期一线城市房价的平均涨幅4.9%和二线城市房价的平均涨幅6.6%,也高于同期全国百城房价的平均涨幅5.8%。

上海和重庆的房产税对房价的影响不大与其税收设置密切相关。(1)在征收对象上,上海和重庆都给出了较好的豁免条件,上海只对本市居民新购的二套及以上住房征税,重庆主要针对本市高档住房(含独栋别墅)征税,而且重庆的试点范围只涵盖主城九区,在2017年1月之前还对“三无”个人的首套房免征房产税。因此,上海和重庆的房产税征收对象主要针对炒房客,本市自住型居民大都属于“免税”范围。(2)在计税依据上,上海按交易价格的70%作为应税额,也就是按照《房产税暂行条例》的规定给出了最大“折扣”,重庆也是按交易价而非评估值应税。(3)在适应税率上,上海为0.4%和0.6%两档,重庆为0.5%、1%和1.2%三档,但两市的高税率需要满足交易价格分别达到上年度平均价格的2倍以上和3倍以上,对一般居民而言,这样的触发条件相对较高。(4)两市都有一定的“税收优惠”,上海可以享受人均60平方米的免税面积,重庆可以享受100平方米高档住宅(含独栋别墅)的免税面积。此外,两市还有若干符合条件的房产税退还等方面的优惠政策。因此,总体上说,上海和重庆试点的房产税主要是为了抑制投机性购房,对本市居民的自住购房需求保留了较高的容忍度;随着中国大城市圈化的加速形成,当前的房产税政策对具有较好向心力的城市房价的影响可能比较有限,供给的有限性和需求的相对刚性料将在未来较长时期内仍是构成核心城市房价的主要矛盾。

三、房产税料将难以在短期内全国推行

2015年底国家提出“三去一降一补”以来,“去库存”开始成为中国楼市的主基调。2015年是深圳等一线城市的楼市去库存之年,2016年随着一线城市加码限购限贷和部分二线城市限购放松,南京、武汉、合肥等二线城市快速崛起,不仅房价大幅上升,而且全年商品住宅成交面积均创了历史新高,不少强二线城市的去化周期都从以前的12个月以上快速回落至6个月左右,“供不应求”、“一房难求”、“日光盘”成为当时很多二线城市的现实写照。2016年“930新政”后,强二线城市逐渐回归理性,但受“外溢效应”和“价值洼地效应”影响,长沙、西安、沈阳等弱二线城市和徐州、开封、芜湖等三四线城市开始超预期爆发。长沙房价在经历了2014年底-2016年3月长达1年多的横盘之后,2016年4月开始回升,并在2016年9月后加速上涨,西安、徐州、开封、芜湖等弱二线城市和三四线城市房价也在“930新政”后开启了快速上涨模式。因此,如果说2016年是核心二线城市的去库存之年,那么2017年则是弱二线城市和大量三四线城市的快速去化之年,正是2015年以来“从一线到二线再到三四线”的快速去库存,2016年和2017年的商品房销售面积和销售金额才会屡创历史新高,相应地,2016年2月以来的全国商品房待售面积也不断刷新历史新低。

然而,虽然楼市经过了2015年以来三年多的快速去化,主要城市的库存已经大幅下降,但由于2016年以前商品住宅的新开工面积常年大于销售面积,这可能预示着中国总体上的商品房库存仍然较高,“去库存”作为中国楼市的主基调料将不会改变。与以前不同的是,本轮地产周期带有强烈的分化色彩,当前一线城市、强二线城市、东部和中部的主要三线城市以及部分四线城市的库存可能已经去化比较充分,但西部的大量三四线城市、东部和中部的一些县城的库存可能仍然较高。因此,2018年仍需要对这些城市采取“去库存”措施,相应地,2018年以“百强县”为代表的部分县城和中西部核心城市毗邻的经济较好的三线城市房价可能会有超预期表现,诸如张家港市、仙桃市等都可能是其中较为典型的代表。

因此,在当前全国楼市仍处于“去库存”的政策基调下,房产税在2018年推出的可能性较低。另外,值得我们注意的是,县城去库存相对二线或优质三四线城市要困难得多,去化周期也会相对更长,从这个角度讲,预计房产税最早在全国范围内普遍开始实施的时间可能要在2019年之后。

除了房产税与当前楼市“去库存”的主基调相悖之外,在全国范围内征收房产税还存在诸如沪渝试点效果不显著、控制房价效果不明显、市场预期不充分、不动产信息未联网、评估体系未建立和立法过程较漫长等问题。虽然有些技术性难题看似不难解决,但要真正落地还需要仔细研究,更要的是,若以“沪渝版本”进行全国推广,则所征税额相对财政收入和土地出让金都非常有限,难以完全替代地方政府的土地出让收入;若另行设计其他方案,则要面临“未试先行”可能带来的潜在不确定性。

因此,虽然中国即将进入存量房时代,房地产长效机制正在有效构建,土地出让收入也将面临大幅收缩,“房产税在全国范围内全面征收”势在必行,但综合考虑到上述各种问题,尤其是在当前中国楼市仍处于大力“去库存”的总基调下,预计最早2018年可能会提交房产税的相关草案,真正立法完成可能是2019下半年以后的事情,2020年之前全国范围内统一开征房产税的可能性料将比较低。

来源:FT中文网

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