孙骁骥:七大城市群,中国房地产最后的阵地

  ·  2018-02-07

作者:孙骁骥【微信公众号“骥观天下”(jiguantx)】

最近,内地房地产股的表现十分抢眼。内房股的某龙头企业更是配股兼发换股债,筹资超过两百亿。而其他上市的内房股都不同程度上涨。在国家强调“房住不炒”的政策不变的情况下,内房股继续去年的势头,在2018年依然有抢眼的表现。这让不少人改变了对于内地房地产走势下行的看法:房地产股看上去涨势不错,是否意味着中国的房地产依然大有可为?

不过,如果考察这一次地产股的利好因素,会发现实际上这并不完全在于地产行业本身的发展,更多的还是一种资金层面的利好。2018年的金融政策将会延续过去“强监管”、“防风险”的路子,因此,地产公司也都预感到今年的资金面依然会很紧张,于是,开始了大量的资金筹措举动,例如海外发债。

今年一月以来,包括碧桂园、富力、龙湖等龙头企业都宣布了大宗的海外发债的计划,金额从1亿到8亿美元不等。在过去,地产商的筹资渠道主要来自于低息的银行借款和各种渠道的借款,但在监管压力不断增大的今天,传统的资金渠道被堵死,“地产债”又成为了资金的重要来源。

据统计,地产债占亚洲高收益债市总市值比重约两成左右,是最大的产业,而中国又位居举足轻重的地位,因此,中国地产发债商荣枯可以说牵动整个亚洲债市的走势。在国内渠道愈发收紧的情况下,大地产商开始求助于“外国老乡”,“老乡”的主要成员就是国外的金融机构和投行。这种资本的“里应外合”,是造成最近一轮地产业利好的重要原因。

所以,最近出现了一个奇特现象。就是内地的媒体和机构还在念叨“房住不炒”,看空房市。然而例如J.P.摩根、高盛等等长期与中国“深度合作”的境外机构却在看多内地房地产。当然,他们看多的标的并不是商品房本身,而是上市房企。

此情此景,虽说仍属于利好,但已经令人隐隐感到担忧。毕竟,近年来地产商依靠“抱团取暖”来延续生存发展已不是秘密。无论是资金链还是拿地开发环节,大者恒大,强强联合已是定局。很显然,房地产业在严监管的寒冬当中已经由“攻势”改为“守势”。目前的资金面利好,仅仅是提前蓄水、准备过冬的前兆。

庞大的中国房地产业,在2018年以后将会面临更多的不确定性。采取“手势”的地产商们,其最后、最坚固的一道“防线”就是人口密度集中、产业群集中的所谓“七大城市群”。七大城镇的群聚效应,为地产业创造独特商业模式,有利于开发商确保土地融资,且商业规模足以支撑获利率稳定。

如果我们从中国夜间的灯光图,就可以明显的看到,夜晚电灯亮光最密集的地区就是这七大城市群。从北到南包括:京津城市群、山东城市群、中部城市群、西部成渝城市群、杭州湾区、福建城市群、以及粤港澳大湾区。中国七大城市群的人口占全国总人口43%、名义GDP的63%、全国总销售量的56%。过去四年间,62%的人口成长都发生在这七大城市群,这些地方也是土地运用最有效的地区,未来五到十年将是发展重点。

随着下一波的基建开展、城镇化促使人口进一步聚集迁移,劳动所得不断提升以及新婚对住房需求仍大,预期2018年中国住房平均售价可望上扬5%到8%。“抱团取暖”使得系统性风险大幅降低,目前72%的大型地产和海外发债商都落在七大城市群,这些企业也成功的融到了资本。这说明地产商和境外投资者都不傻,目前中国地产大环境处于“守势”,恰恰是这种“守势”,反而使得地产的投资标的变得容易辨别。

不过,有人一直担忧中国地产泡沫何时破灭,实际上,整体的破灭是不可能的。至少目前来看,城市群是目前地产业的“护城河”,即使七大城市群未来不幸“失守”,位于这些城市群中的核心城市,其房价也不会受到太大影响。

但与此相反的是,这七大城市群的整体面积仅仅全国的很小一部分。对于城市群以外的地区而言,房地产业可以说是彻底的暴露在烈日的炙烤之下,严重“缺水”,即使缺乏流动性。实际上,我们也可以说,城市群的抱团取暖,也是一种变相的“以邻为壑”,在资金存量博弈的时代,一个地方繁荣的背后,意味着周围其他地区经济的停滞和萧条。对此,投资者一定要切记之。

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