陈序:开发商日子更不好过

  ·  2012-12-07

房地产市场的链条上拴着如下几环,分散地持有土地使用权的一环(往往是农民集体),征地后变更用途再集中转让的一环(政府),取得具有开发资质的土地进行房地产开发的一环(开发商),从开发商手中购入商品房的一环(消费者)。以前的约束:政府必须从土地转让收入中获得一定差额,以补公共服务品供应之不足。近两年加了一条:消费者购入除自住之外的住宅受到严格限制,亦即开发商的住宅开发、供应及价格受到变相压抑。现在,很可能要加上最新一条:被征土地的权利人必须得到更多补偿。

中国务院上周召开会议,通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。该草案具体细节还未公布,而修正案仍需在明年3月份获得全国人民代表大会的批准。据外界分析,该草案对现行的农民集体所有土地征收补偿制度进行了修改,令补偿数额更接近市值。无疑,这是中国土地流转制度改革中一项具有重要意义的举措。上述修正案一旦通过,将从法律上强化农民土地使用权。根据现行法律,地方政府从农民手中征收土地以及补偿标准有着相当大的灵活性。这使得地方政府收入保持长达10年的高水平,并推动了大城市房地产市场与基础设施投资长期快速增长。根据公开数据,2011年卖地收入为地方财政贡献了人民币三万亿元左右,其中一部分被用来提供公共服务。据《华尔街日报》报道,美国农村发展研究所的调查发现,从上世纪90年代末以来,中国有43.1%的农村遭遇失地,接近四分之一的被征地农民没有得到补偿,得到补偿的也只是被征土地市价的很少部分。中国社会科学院研究群体事件的专家于建嵘在2010年写道,中国农村地区65%的群体性事件都因土地纠纷而起。

如果中国政府能够顺利实施上述改革,将增大某些地方官员以公共利益为名,随意征收土地的难度,将有助于改善中国经济过于依赖投资的结构性问题,也能削减土地价格人为压制造成的部分行业的畸高利润。此外,如果农民能真正从征地补偿费提高中获得好处,还可能促进消费。

改革也一定会有成本。以上改革的成本是政府获得可开发土地的成本提高了。进而,随着补偿费用增加,地方政府通过卖地获得的收入将有所减少,将不得不减少对借助基础设施和房地产投资来实现地方经济增长的依赖,继而暴露现有税收结构的不足。彼时,地方政府必然大力开拓用以替代土地转让收入的新财源。推广目前在上海和重庆试点的房产税政策是不是一个办法?有待观察。

而对中国内地房地产开发商来说,此法规是个长期利空因素。因为它们再也无法享受低征收成本带来的大量甚至过量的土地供应以及偏低的楼板价格的好处,再也无法藉此实现了利润大幅快速增长。中国最大的开放商之一──中国海外发展在2011年实现了30.4%的净利润率,其他开发商也应在相差不多的利润水平。尽管大型开发商都囤积了可满足数年开发需求的土地(瑞士信贷估计万科囤积的地皮能满足其3.3年的开发需求),也终有开发殆尽的一天。

可见,继严厉的宏观措施限制房价涨势,土地价格又将节节走高,房地产开发商利润率将面临更压力,日子会更不好过。

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